У момент укладання угоди з купівлі / продажу нерухомості сторони для підтвердження своїх намірів укладають угоду про завдаток. Завдаток забезпечує саме якнайшвидше виконання сторонами взятих на себе зобов'язань - продавця на продаж нерухомості, а покупця - на купівлю нерухомості. Ця угода називається завдаток - назва «аванс» в даному випадку неприпустимо. Цивільний кодекс України визначає завдаток, як грошову суму, що є належними платежем, який одна сторона (покупець) виплачує іншій стороні (продавцеві). Для правильного оформлення завдатку його необхідно зареєструвати в письмовому вигляді.

Як працює завдаток

Завдаток потрібен для нормального завершення угоди. Якщо ж одна зі сторін не виконує свої зобов'язання, відповідно до умов завдатку набирають чинності певні механізми. Зокрема, якщо умови угоди не виконуються стороною, що дала завдаток, то вся сума завдатку переходить осторонь, що взяла завдаток. Якщо ж умови не виконує сторона, яка взяла завдаток, то вона зобов'язана повернути завдаток у подвійному розмірі стороні, що дала завдаток. Також сторона, яка порушила взяті на себе зобов'язання, повинна повністю компенсувати всі витрати постраждалій стороні, якщо договір завдатку не передбачає іншого.

На відміну від завдатку, аванс не повертається подвійному розмірі згідно із законом. Тому, якщо в документі про завдаток не вказано, що це саме завдаток, отримана сума прирівнюється до авансу, і просто повертається без штрафу (неустойки).

Неустойки за угодою з нерухомістю

Штраф, пеня або неустойка, передбачена за договором застави, повністю відповідає ст. 330 ЦК Росії, і підлягає виплаті боржником кредитору. Зазвичай розмір штрафу при порушенні підписаних зобов'язань визначається конкретним договором. Договір при цьому обов'язково повинен бути складений у письмовій формі, інакше боржник може через суд визнати його недійсним. Також суд може зменшити суму неустойки у випадку, якщо вона виявиться невідповідний великий по відношенню до порушення. Кредитор може вимагати виплати неустойки без пред'явлення боржникові яких доказів його порушення.

У разі, якщо кредитор зажадав виплату неустойки, це не означає автоматичне зняття решті відповідальності з боржника - боржник і раніше зобов'язаний виконувати всі умови договору, якщо сам договір не передбачає іншого. Якщо ж через суд боржник доб'ється скасування основного зобов'язання, виконувати забезпечують його зобов'язання він не зобов'язаний. Приміром, якщо заставний договір про купівлю нерухомості визнаний недійсним, продавець не зобов'язаний виплачувати пеню